«Деловой квартал»: «Застройщики хватаются за голову, дачники ошарашены. Начать стройку, зарегистрировать построенный дом невозможно. Но шанс оспорить есть — благодаря нюансу». Участники рынка — о проекте ПАТ Кольцово.
«Застройщики хватаются за голову, дачники ошарашены. Начать стройку, зарегистрировать построенный дом невозможно. Но шанс оспорить есть — благодаря нюансу». Участники рынка — о проекте ПАТ Кольцово.
«Речь идет не только о высотках, которые действительно могут влиять на полеты и мешать им, но и об обычных садовых домиках и коттеджах, которые априори никакого негативного воздействия не оказывают. Десятки людей построили дома, а теперь не могут их зарегистрировать без заключения Роспотребнадзора».
Участники рынка рассказали DK.RU, как они пытаются разрешить коллизию, которая сложилась в Свердловской области из-за того, что проект приаэродромных территорий аэропорта «Кольцово» до сих пор не утвержден.
Что случилось?
До 2017 г. в российских аэропортах действовало правило 30-километровой особой защитной зоны, где вести строительство объектов можно было только по согласованию с Росавиацией. Однако 1 июля 2017 г. законом № 135-ФЗ были внесены изменения в Воздушный Кодекс РФ. Теперь вокруг аэропортов должно быть установлено семь подзон, где в первой можно строить только объекты для обеспечения воздушного движения, а в седьмой — все, кроме жилья, если уровень шумов и загрязняющих веществ не превышает норму.
После принятия закона каждый аэропорт страны должен был разработать проект приаэродромной территории (ПАТ), получить санитарно-эпидемиологическое заключение на него в Роспотребнадзоре, согласовать проект с правительством Свердловской области и главами муниципалитетов, земли которых попадают в приаэродромную зону. А после этого — с Росавиацией, которая должна была вынести приказ об окончательном установлении приаэродромной территории, а ее границы внести в Росреестр.
Процесс стартовал по всей стране. По закону на все было дано 360 дней. Но по факту, все эти процедуры прошли только два аэропорта в стране — Шереметьево и Внуково, на что им потребовалось почти три года.
А как у нас?
Аэропорт «Кольцово», согласно требованиям Минтранса, разработал проект ПАТ, автором стала компания «ТрансПроект СПБ». Проект получил положительное санитарно-эпидемиологическое заключение в Роспотребнадзоре 28 августа 2019 г., но все еще не согласован с региональными правительством и главами муниципалитетов.
Нюанс в том, что каждый из муниципалитетов, земли которого попадают в зону действия ПАТ, должен подготовить свое заключение на проект и вместе с перечнем участков с кадастровыми номерами и оценкой их стоимости (на случай выплаты компенсаций) отправить в правительство региона. Дело в том, что если участок попадает в зону действия ПАТ, а там уже построен объект, который мешает работе аэропорта и ставит под угрозу безопасность полетов, его должны уничтожить.
В результате новые правила Кольцово поставили под угрозу реализацию масштабных проектов Екатеринбурга. Когда стало известно, что такой документ готовится, застройщики назвали его «маразмом» и «ошибкой», и он был отправлен на доработку.
На сегодня документ заблокирован на федеральном уровне, потому что предусматривал серьезные компенсационные мероприятия. Если взять радиус 15 км вокруг нашего аэропорта, то у нас 42% территории Екатеринбурга попадает в зону, где осуществлять строительство можно, только соблюдая определенные ограничения, — рассказывал в недавнем интервью DK.RU глава свердловского минстроя Михаил ВОЛКОВ.
По его словам, на федеральном уровне принято решение пока эти приаэродромные зоны не устанавливать, а руководствоваться № 135-ФЗ.
Закон говорит, что на территориях, которые попали под ограничения, необходимо провести исследования санэпидблагополучия. Роспотребнадзор должен выдать заключение о воздействии вредных факторов приаэродромной территории и возможности возведения там жилой и иной застройки. Кроме того, свое заключение о том, насколько безопасно размещение на этой территории жилых объектов, должна выдать Росавиация. То есть, с одной стороны, вроде бы стройку на этих территориях не остановили, а с другой — стало сложнее пройти процедуру получения разрешений, — говорил Михаил ВОЛКОВ..
Однако в результате заложниками этой ситуации оказались тысячи людей: физлица, которые теперь не могут ввести в эксплуатацию построенные коттеджи (потому что оказалось, что они подпадают под действие ПАТ); застройщики, которые не могут начать проекты по той же причине; жители ветхих домов, которых давно должны были расселить.
Что делают застройщики?
Компания «Горжилстрой» в 2016 г. выкупила на торгах и заключила договор на развитие застроенной территории (РЗТ) в границах улиц Стартовая — Атмосферная — Бахчиванджи в Кольцово. На территории находятся восемь домов (Бахчиванджи 19/5, 19/6, 19/7 и 19/8, Атмосферная — дома 1 и 2 и Стартовая — дома 3 и 5). Дома входят в муниципальную программу по сносу и реконструкции в 2013-2025 гг. Однако застройщик до сих пор не может приступить к освоению этой территории и расселить жителей.
Директор «Горжилстроя» Александр МАЦУК рассказал DK.RU, что ни на аукционе, ни при заключении договора никаких требований по согласованию проектных решений с учетом приаэродромных территорий не было.
Александр Мацук, директор «Горжилстрой»:
«Договором предусмотрена жилая застройка. В Генплане Екатеринбурга эта территория относится к зонам Ж-5 (предусмотрена под жилищное строительство) и Ц-2 (общественно-деловая застройка) с возможностью жилой застройки. Этажность ограничена параметрами «Кольцово» (максимум до 13-14 этажей), мы согласовали ее с аэропортом, и проектная документация, которая нами разработана, соответствует этому показателю.
По сути, мы уже закопали затраты на этот проект: выполнили обеспечительные меры, разработали проектную документацию вплоть до эскизного проекта. Сейчас проблема в том, что с изменением действующего законодательства возникла необходимость разрабатывать проектные решения с учетом приаэродромных зон. На сегодняшний день таких зон нет. Мы запрашивали информацию о наличии зарегистрированных приаэродромных территорий, касающихся нашего объекта, — таких в Росреестре нет. Сейчас мы остановлены действиями аэропорта, который не согласовывает нашу документацию, потому что не выполнил свое обязательство, определенное законом. Но поскольку аэропорт до сих пор этого не сделал, у администрации нет возможности согласовать нам строительство первого этапа.
На этой территории находятся деревянные бараки, которые пора сносить. Жители давно ждут, что их расселят. Мы в 2016 г., когда заключили договор, прошли по домам, которые планировали расселить в первую очередь. Мы бы уже давно построили первый дом — срок строительства одной секции — 1,5 года. У нас в первой очереди запланировано три секции, и мы максимум за два года уже ввели бы их в эксплуатацию».
Александр Мацук рассказывает, что компания пошла по запасному варианту, предусмотренному в законе — обосновать строительство через заключение Роспотребнадзора. В таком случае можно не ждать, пока аэродромы утвердят ПАТ:
Порядок согласования предусматривает получение заключения Роспотребнадзора и Росавиации. Росавиация направляет всю документацию на согласование в аэропорт Кольцово. Кольцово нам уже отказывало в размещении там жилой застройки, поэтому нет уверенности, что согласуют и в этом случае. Поэтому мы ждем, пока аэропорт поставит на кадастровый учет разработанные проектные решения приаэродромных зон.
Параллельно мы обращаемся в экспертную организацию за заключением о соответствии территории жилой застройке. Мы выполнили замеры авиашумов, электромагнитного излучения и сняли другие параметры уже в третий раз. С актами замеров и заключением обратимся в Роспотребнадзор. После — в Росавиацию для согласования проекта планировки. Росавиация обратится в аэропорт Кольцово. И в случае, если Кольцово согласует на основании представленных документов жилую застройку, мы сможем выйти на утверждение проекта планировки, а после этого будем понимать технико-экономические показатели застройки и приступим к межеванию и расселению по очередности.
Администрация предложила нам пересмотреть концепцию и жилую застройку вообще исключить, на что мы возражаем — жилая застройка предусмотрена договором, правилами землепользования и застройки, Генпланом города. Экономически мы не видим, что другое там можно построить, потенциальных заказчиков другого строительства тоже нет. Поскольку мы коммерческая организация, и законодательство, прежде всего, налоговое, нацеливает нас на работу с прибылью, мы не можем нести затраты бездумно, — говорит Александр Мацук.
Как быть жителям коттеджных поселков
Директор экспертной компании «САНГиК», санитарный врач Михаил МАЛОЗЁМОВ считает, что проект ПАТ взял в заложники не только застройщиков, но и людей, которые построили дома в коттеджных поселках и теперь не могут оформить на них документы в собственность.
Михаил Малоземов, директор независимой экспертной компании «СаНГиК»:
«Головную боль переложили на простых людей и застройщиков. Пока зона не установлена, они обязаны за свой счет доказывать, что их дома не влияют на аэропорт и безопасность полетов, а аэропорт не оказывает негативного влияния на них. То есть оценка эпидемиологической обстановки на земельных участках, входящих в проект будущей ПАТ, — это проблема жителей.
До тех пор, пока ПАТ официально не установлена, начать строительство, зарегистрировать уже построенный дом, ввести его в эксплуатацию — невозможно без согласования с Росавиацией. А Росавиация согласовывает строительство только при наличии санитарно-эпидемиологического заключения Роспотребнадзора. Поверьте, это тот еще квест!
Чтобы получить такое заключение, необходимо провести исследования и замеры шума, вибрации, химических факторов и электромагнитного излучения. А затем с этими протоколами обратиться в аккредитованную организацию за экспертным заключением. Только выполнив эти два шага, вы можете надеяться, что вас примут в Роспотребнадзоре и, возможно, выдадут положительное санитарно-эпидемиологическое заключение. А, возможно, и нет.
При этом речь идет не только о высотках, которые действительно могут влиять на безопасность полетов, но и об обычных садовых домиках и коттеджах, которые априори никакого негативного воздействия не оказывают. За весь комплекс мероприятий придется выложить 50-70 тыс. руб. К нам обращаются десятки людей, которые построили дома, а теперь не могут их зарегистрировать без заключения РПН. Причем, когда они покупали участки, никаких обременений на них не было. Сказать, что они ошарашены — ничего не сказать.
Застройщики хватаются за голову. Огромная территория перспективной застройки оказалась в зоне ограничений. Все процессы затормозились в ожидании ясности.
Меня часто спрашивают, что делать? В законе написано, что согласование с РПН — обязательно, а законы у нас редко пересматривают или меняют. Но есть шанс опровергнуть это требование. Маленький, но есть.
В 135 законе есть важный нюанс: если на сайте Росавиации нет карты (схемы) границ полос воздушных подходов и границ санитарно-защитных зон аэропорта, то согласовывать строительство обязаны без предоставления согласования с Роспотребнадзором, то есть без санитарно-эпидемиологического заключения! Прямое указание на это есть в письме заместителя председателя Правительства РФ Козака Д.Н. от 30.01.2018г., направленное в Минтранс, Росавиацию, Роспотребнадзор.
Письмо зам. председателя Правительства РФ Дмитрия Козака от 30.01.2018 г.
Только по двум аэропортам (Пулково и Домодедово) это условие соблюдено. По Кольцово на сайте Росавиации информация по СЗЗ отсутствует. Почему требования закона и поручение заместителя Председателя Правительства игнорируют, и кто зарабатывает на ПАТовой ситуации? Остается только догадываться. Уполномоченные органы по-прежнему отказывают в согласовании размещения объектов по причине непредоставления заявителем положительного СЭЗ».
Письмо Росавиации территориальным органам
***
В пресс-службе «Кольцово» на запрос DK.RU ответили, что не комментируют данную тему.
DK.RU будет следить за развитием этой ситуации.