«Черные дыры» на карте города — СЗЗ
Санитарно-защитные зоны в промышленном Екатеринбурге для застройщиков как кость в горле. Их много, они не всегда очевидны даже по документам — это создает серьезные ограничения для развития рынка жилья. Государство решило навести порядок в этой сфере. Вроде бы хорошо, но не так гладко, как хотелось бы.
Михаил Малоземов, директор частной экспертной компании «СанГиК»:
- Проблема использования для застройки санитарно-защитных зон очень значима для развития города. Отсутствие единого реестра таких зон в промышленном Екатеринбурге осложняет ситуацию. Застройщики не видят СЗЗ на карте и не в состоянии принять верное решение. Они могут совершить ошибку при выборе участка. Нужно помнить про изменения в градостроительный кодекс (№ 455-ФЗ от 27.12.2019 г). Ранее среди санитарно-защитных зон выделялись расчетные и окончательные, после 1 января 2022 г. должны остаться только установленные (окончательные) и зафиксированные в кадастре СЗЗ. Предприятия должны направить заявления об установлении СЗЗ в органы Роспотребнадзора до 1 октября 2021 г. С 1 января 2022 г. ориентировочные СЗЗ прекратят существование, утратят установленные ими ограничения. Но СЗЗ при это не пропадут, их установление будет возможно и после. Что это означает? Первое: действующие предприятия могут узаконить свои большие СЗЗ, направив в Роспотребнадзор соответствующее заявление. И в границы СЗЗ могут попасть строящиеся жилые объекты. А застройщики столкнутся с невозможностью ввести объект в эксплуатацию. Второе: не все действующие предприятия обратятся за установлением СЗЗ, значит построенные за это время дома могут оказаться в зоне негативного влияния предприятия. В случае жалоб жильцов ответственность может быть возложена как на собственников предприятий, так и на строительные организации.
Бывает, что санитарно-защитная зона установлена по границам земельного участка предприятия. Такие зоны не отражаются на кадастровой карте и отсутствуют в Росреестре. При этом застройщики думают, что предприятие просто не установило зону, и не хотят рисковать, начиная строительство вблизи предприятия. А строить можно.
На сегодняшний день «старые», ориентировочные и расчетные СЗЗ — terra incognita для застройщика, поскольку предусмотренный законом срок на внесение сведений о таких зонах в Единый реестр не истек и сохраняется потенциальный риск будущего установления новых СЗЗ вокруг некоторых объектов. Согласно закону, Единый реестр зон с особыми условиями использования территорий будет сформирован к 2025 году. То есть, в лучшем случае мы увидим полную картину установленных зон только через пять лет.
Свободной земли под строительство в черте Екатеринбурга почти нет. Застраивать окраины, создавая новую инфраструктуру в «чистом поле» дорого для всех: и для застройщиков, и для конечного покупателя квартир, ведь все затраты в итоге отражаются на себестоимости квадратного метра. Точечные меры, вроде сноса цыганских поселков и аварийных домов, имеют ограниченный радиус действия и не решают весь комплекс проблем.
Запрос на реновацию «промки» внутри города сформирован, мы видим, как последовательно ПИК осваивает территории бывшего завода «Уралпластик». Но не все предприятия готовы идти навстречу застройщикам. Есть возможность (благодаря постановлению правительства №222) инициировать сокращение или прекращение СЗЗ по заявлению третьих лиц, которые не являются правообладателями объекта негативного воздействия. Но без документов и технической документации, которая есть только у собственника, сделать это не просто.
Я считаю, что потенциал для развития строительной отрасли и города в целом скрыт в сокращении и высвобождении части земли из-под аббревиатуры СЗЗ. Сейчас сотни гектаров муниципальной земли лежат «мертвым грузом». Застроить эти участки нельзя, продать нельзя, даже налоги за фактически отчужденные у города земли получить нельзя. И только предприятие не терпит никаких неудобств. Штрафы за отсутствие зон ничтожно малы. Более того, ему выгодно застолбить за собой как можно больший участок, чтобы не получить в будущем жилье по соседству. Что с этим делать? Администрации города и застройщикам нужно объединиться и инициировать сокращение СЗЗ предприятий там, где это возможно. Необходимо наладить систему межведомственного электронного взаимодействия между Роспотребнадзором и Стройнадзором. Разрешения на строительство, выдаваемые Стройнадзором, должны основываться на изучении и анализе данных по действующим СЗЗ, полученных от Роспотребнадзора. Чем быстрее наладится контакт между этими ведомствами, тем быстрее мы наведем порядок и сократим риски для всех участников земельных отношений.
Полная версия круглого стола - в источнике: https://ekb.dk.ru/news/ne-vremya-vyyasnyat-otnosheniya-koronavirus-primiril-zastroyschikov-s-meriey-237135050